En el debate contemporáneo la crisis de acceso a la vivienda suele analizarse desde dos perspectivas. Por un lado, la lectura neoclásica la atribuye a desajustes coyunturales entre la oferta y la demanda; por el otro, se señalan a las plataformas digitales de hospedaje como los catalizadores de la gentrificación. Sin embargo existe otro factor crítico y estructural : la consolidación de fondos corporativos de capital que adquieren parque habitacional a gran escala para imponer una gestión monopolizada de las rentas urbanas.
Más allá de la especulación inmobiliaria tradicional, el núcleo de esta problemática radica en una transformación de índole ontológica y socio-jurídica. La vivienda ha sufrido una reconfiguración: dejó de funcionar primordialmente como un bien social vital para sostener la vida y garantizar el derecho a la ciudad, para convertirse en un activo financiero de cobertura global (asset class). Esta financiarización no ocurre en el vacío; es impulsada de manera activa por marcos regulatorios desprotectores, exenciones normativas y políticas fiscales locales permisivas que subordinan el parque residencial comunitario a la acumulación por desposesión.
El objetivo general de este manuscrito es analizar los mecanismos de financiarización inmobiliaria ejecutados por fondos institucionales y evaluar su impacto en la precarización del espacio urbano y la erosión del derecho a la vivienda.
El giro financiero de la urbe
Analizar la vivienda exige una precisión ontológica, considerando la tensión fundamental entre su valor de uso y su valor de cambio.
Entendida como un derecho humano no establecido, la vivienda constituye la base de la estabilidad, la seguridad y la dignidad de las personas y familias, al tiempo que representa el centro de la vida social, emocional y económica. Asimismo, desde la perspectiva de la economía política y la geografía crítica, actúa como el soporte material indispensable para la reproducción social, la continuidad del entorno doméstico y el ejercicio pleno del derecho a la ciudad.
Sin embargo, la lógica de la acumulación de capital transforma este bien básico en una mercancía cuya función prioritaria deja de ser el cobijo humano para convertirse en un medio de extracción de renta y valorización financiera
David Harvey (2004, 2012) analiza esta tensión a través de la absorción de capital en el entorno construido. Cuando el capital productivo enfrenta crisis de sobreacumulación en el circuito primario de la economía, se desplaza hacia el circuito secundario, es decir, hacia las infraestructuras urbanas y el parque inmobiliario. En este proceso, el espacio urbano es sometido a la “acumulación por desposesión”, donde la vivienda es privatizada, desregulada y mercantilizada, desplazando los valores comunitarios y de uso en favor de rendimientos financieros especulativos.
La vivienda como activo
El fenómeno contemporáneo de la financiarización de la vivienda no se limita a la especulación inmobiliaria tradicional. Raquel Rolnik (2014) señala que a partir de las últimas décadas del siglo XX, impulsado por el marco de desregulación promovido por organismos multilaterales como el Banco Mundial, el sector residencial sufrió un viraje estructural: la vivienda fue integrada de forma masiva a los mercados financieros globales.
Esta mutación conceptual y operacional implicó transformar los inmuebles habitacionales en asset classes o activos financieros globales de cobertura. A través de instrumentos complejos como la titularización de deudas, los fondos de inversión (private equity), los fondos soberanos y las Sociedades de Inversión en Bienes Raíces (REITs o SOCIMIs/FIBRAs) compraron y paquetizaron carteras de vivienda a gran escala. La vivienda individual se desvinculó de su contexto territorial y social inmediato para ser convertida en un título de valor negociable en las bolsas de valores internacionales
Como advierte Saskia Sassen (2014), las lógicas de la financiarización avanzada no operan de forma abstracta, sino que producen impactos brutales en la geografía urbana mediante dinámicas de “expulsión”. Al tratarse la vivienda como una reserva de capital o un instrumento de cobertura frente a la inflación global, la lógica del mercado desplaza el principio del derecho a la vivienda adecuada
Mecanismos de despliegue corporativo
El despliegue de los fondos institucionales sobre el mercado residencial no opera a través de transacciones minoristas individuales, sino mediante compras a gran escala. Este mecanismo tuvo un catalizador fundamental tras las crisis financieras recientes, cuando las entidades bancarias transfirieron enormes paquetes de créditos hipotecarios impagados y activos adjudicados a fondos de capital privado a precios profundamente descontados.
Mediante esta estrategia, grandes empresas compran bloques enteros de viviendas para ponerlos en renta. Al concentrar tantas propiedades en un solo barrio, estas firmas ganan el poder de fijar precios de alquiler muy altos, fuera del alcance de los vecinos locales, y enviar esas ganancias a sus inversionistas.
El despliegue de estos mecanismos corporativos genera severas tensiones normativas y socioespaciales. Desde la perspectiva de los derechos humanos, el Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos enfatiza que la vivienda no debe ser tratada como una mercancía económica, sino como un estándar protegido que garantice la seguridad de la tenencia y la no discriminación. Sin embargo, la legislación financiera y los contratos de titulización suelen blindar la seguridad jurídica de las transacciones especulativas por encima del derecho a la permanencia digna de los habitantes.
Las consecuencias territoriales inmediatas de esta dinámica son:
- Desplazamiento forzado e inseguridad de tenencia: La imposibilidad de hacer frente a los incrementos en la renta o al cobro judicial deviene en desalojos y expulsión periférica de las familias.
- Segregación y precarización residencial: El suelo urbano bien equipado es reservado para desarrollos de alta rentabilidad o carteras corporativas de alquiler, obligando a los sectores vulnerables a habitar zonas informales o desprovistas de servicios básicos.
La permisividad institucional
La actuación del Estado frente a la financiarización de la vivienda no responde a un rol pasivo, sino a una facilitación activa. Lejos de actuar como un mediador neutral o garante rígido de los derechos sociales, el Estado en sus distintos órdenes de gobierno se ha reconfigurado bajo la lógica de un “Estado emprendedor”, instrumentalizando el marco legal y administrativo para mitigar los riesgos del capital corporativo y maximizar la rentabilidad del suelo urbano.
En México, la transformación constitucional y reglamentaria de las últimas décadas —cuyo hito estructural fue la reforma de 1992 al Artículo 27 constitucional— desmanteló los mecanismos tradicionales de protección de la propiedad social ejidal y comunal. Esto permitió la incorporación masiva de tierras periurbanas y reservas territoriales a las dinámicas del libre mercado y al acaparamiento de los desarrolladores e inversionistas privados. A través de este giro normativo, el aparato estatal mexicano priorizó el valor de cambio del territorio sobre su valor de uso, reconfigurando reservas ambientales y comunitarias en bancos de suelo disponibles para los circuitos de capital.
Fiscalidad local, desregulación de alquileres e incentivos al capital corporativo
A escala municipal y metropolitana, la permisividad institucional se materializa mediante las políticas tributarias y la desregulación de los arrendamientos. A diferencia de los esquemas fiscales progresivos orientados a la captación de plusvalías urbanas, los marcos locales en México han estructurado regímenes tributarios y normativos de incentivo al capital inmobiliario:
Tratamiento fiscal preferencial e incentivos corporativos: A nivel federal y local, la operación de vehículos financieros como las FIBRAs (Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces) y las SOCIMIs goza de regímenes tributarios preferenciales —tales como la exención o diferimiento del Impuesto Sobre la Renta (ISR) en la aportación de inmuebles—, lo que permite al capital de cobertura tributar a tasas efectivas menores a las aplicadas a los ingresos por trabajo
Desregulación absoluta del mercado de arrendamiento: Las legislaciones civiles locales en las entidades federativas se caracterizan por la ausencia de controles sobre los montos directos de arrendamiento residencial. Al no existir topes máximos de incremento anual ajustados a la inflación o a los salarios, sumado a la brevedad de los plazos contractuales, las administraciones corporativas quedan facultadas para imponer aumentos desproporcionados al vencimiento de cada contrato, propiciando la sustitución constante de inquilinos.
La erosión de la función social del suelo y la omisión comunitaria
En este escenario regulatorio y fiscal, el principio de la función social del suelo queda desprovisto de efectividad práctica en la esfera jurídica. A pesar de que el Artículo 27 constitucional otorga a la Nación la facultad de dictar a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público para regular el aprovechamiento de los recursos naturales y equitativizar la riqueza, las autoridades locales han omitido la aplicación de estas herramientas en materia habitacional.
Esta inacción institucional consolida un modelo de ordenamiento territorial en el que las autorizaciones de densidad, licencias de construcción y cambios de uso de suelo se gestionan al margen de mecanismos de planificación participativa comunitaria. Como resultado, la vivienda queda despojada de su condición de derecho humano fundamental protegida por el Artículo 4.° constitucional y por la Ley de Vivienda, operando en la práctica como un activo protegido por el Estado para la acumulación y extracción de rentas.
Precarización socioespacial
El despliegue de las lógicas financieras sobre el parque habitacional mexicano no solo reconfigura los modelos de inversión urbana; transforma de forma drástica las condiciones de reproducción de la vida cotidiana. La conversión de la vivienda en un activo bursátil rompe el equilibrio entre el costo del suelo y los ingresos reales de las familias
A escala territorial, la captura corporativa del suelo urbano opera mediante procesos intensos de gentrificación financiarizada y expulsión socioespacial. En zonas centrales o de alta conectividad de las metrópolis mexicanas, la masiva adquisición de inmuebles por parte de fondos corporativos y FIBRAs impulsa revalorizaciones inducidas que incrementan el costo de la vida y expulsan paulatinamente a los residentes históricos. Saskia Sassen (2014) analiza este fenómeno no como un simple desplazamiento aleatorio del mercado, sino como una dinámica sistémica de “expulsión”, donde las formaciones financieras predatorias despojan a los habitantes de su patrimonio y de su arraigo territorial.
El desplazamiento de las familias expulsadas de las áreas consolidadas genera la segregación hacia periferias distantes y desprovistas de infraestructura básica. Este patrón de crecimiento metropolitano fragmenta el tejido comunitario y desarticula las redes de apoyo mutuo que históricamente han amortiguado la pobreza urbana en México. La dispersión territorial eleva los tiempos y costos de transporte para la clase trabajadora, amplificando la brecha de desigualdad urbana y contraviniendo las directrices del Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU sobre los elementos constitutivos de la vivienda adecuada (como la accesibilidad, la habitabilidad y la ubicación adecuada).
Profundización de las brechas de vulnerabilidad y la emergencia de resistencias colectivas
La precarización del hábitat impacta de manera desigual en la estructura social, agudizándose de forma interseccional en los sectores históricamente vulnerabilizados. Las familias encabezadas por mujeres, la población hablante de lenguas indígenas y las personas con discapacidad han encarado sistemáticamente barreras para acceder a una vivienda digna y a servicios básicos esenciales. Frente al avance de la financiarización en las zonas urbanas, estos grupos enfrentan dinámicas de exclusión espacial sumamente agresivas al verse imposibilitados para competir en mercados de arrendamiento dominados por la especulación.
Conclusiones
la irrupción de los fondos institucionales de inversión en el mercado residencial mexicano transforma la naturaleza sociojurídica de la vivienda, desplazando su función social como soporte de la vida para reconfigurarla en un activo de cobertura financiera global (asset class). Este proceso de financiarización no responde a las dinámicas naturales de la oferta y la demanda, sino a una reestructuración deliberada operada por el capital corporativo (private equity, REITs/FIBRAs) para capturar rentas urbanas a gran escala
Asimismo, los estímulos otorgados por las autoridades en sus tres niveles de gobierno han sido determinantes para impulsar esta financiarización. El Estado ha tomado un rol facilitador para el capital privado en perjuicio de los derechos fundamentales de la ciudadanía, valiéndose de instrumentos como la flexibilización de los Códigos Civiles locales en lo relativo a los arrendamientos, el rezago en los avalúos catastrales municipales y la concesión de facilidades fiscales a los instrumentos de inversión. Por consiguiente, la articulación entre los mercados financieros y la permisividad gubernamental intensifica la precarización territorial y social, manifestándose en un impacto severo sobre los ingresos de los hogares, el desplazamiento forzado de la población hacia periferias carentes de conectividad y el agudizamiento de las brechas asociadas al género, la etnicidad y la discapacidad.
Superar la crisis actual de acceso a la vivienda y frenar la acumulación por desposesión en el suelo urbano exige transitar de la lógica del “Estado facilitador” hacia un Estado garante de derechos que recupere la función social de la propiedad y del suelo establecida en los Artículos 4.° y 27 de la Constitución Mexicana. Para avanzar en la democratización del espacio urbano, se proponen los siguientes ejes prioritarios de política pública y reforma normativa:
- Regulación y control del mercado de alquileres: Modificar las legislaciones civiles locales para establecer topes máximos de incremento anual de rentas vinculados al índice inflacionario o a la evolución de los salarios mínimos, garantizando estabilidad contractual y mecanismos de protección frente a los desalojos arbitrarios.
- Reforma fiscal urbana y captación de plusvalías: Modernizar los catastros municipales (Art. 115 constitucional) e instrumentar impuestos progresivos a la especulación y a la vivienda desocupada de grandes propietarios corporativos, eliminando las exenciones tributarias injustificadas a vehículos financieros como las FIBRAs.
- Desarrollo de parque habitacional público y de producción social: Reorientar los recursos del Estado e instituciones como el INFONAVIT hacia la creación de suelo público intocable para arrendamiento social regulado, fortaleciendo el apoyo a las cooperativas de vivienda y a la producción social del hábitat protegidas por la Ley de Vivienda.
En última instancia, la agenda futura de investigación y acción colectiva debe situar la defensa del derecho a la ciudad y a la vivienda adecuada en el centro de las transformaciones democráticas del país. La tierra urbana y la vivienda deben desvincularse de la especulación financiera para recuperar su naturaleza originaria de bien común indispensable para el bienestar, la equidad y la dignidad humana.
Referencias
- Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2006). Ley de Vivienda. Diario Oficial de la Federación. https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LViv.pdf
- Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión. (2016). Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. Diario Oficial de la Federación.https://www.diputados.gob.mx/LeyesBiblio/pdf/LGAHOTDU.pdf
- Comisión Nacional de Vivienda. (s. f.). Programa de Vivienda Social (PVS). Gobierno de México.https://www.gob.mx/conavi/acciones-y-programas/s177-programa-de-vivienda-social-pvs
- García Jiménez, S. (2018). La acumulación por desposesión en David Harvey, apuntes para una crítica… Gestión y Estrategia, (53), 9–20.
- Oficina del Alto Comisionado de las Naciones Unidas para los Derechos Humanos. (s. f.). El derecho humano a una vivienda adecuada Naciones Unidas. El derecho humano a una vivienda adecuada | OHCHR
- Rolnik, R. (2014). Neoliberalismo reciente: La financiarización de la vivienda propia y el derecho a la vivienda (L. F. Dapena, Trad.). Bitácora Urbano Territorial, 24(1), 95–102. http://www.scielo.org.co/scielo.php?pid=S0124-79132014000100095&script=sci_arttext
- Sassen, S. (2015). Expulsiones: Brutalidad y complejidad en la economía global. Katz Editores. una crítica a la Responsabilidad Social. Gestión y Estrategia, (53), 9–20.[cite: 38]
